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L’hypothèque et le crédit hypothécaire

Le crédit hypothécaire : quelques infos sur les différents types de sûreté...
D’après un rapport de mission qui a pour but d’examiner l’adaptation du régime des hypothèques dans un avenir proche (mars 2006), afin de favoriser les opérations d’accession à la propriété et d’élargir la gamme des produits offerts aux français, en matière de crédit hypothécaire.
 
En France, deux types de sûretés peuvent être utilisés pour affecter un bien immobilier en garantie du remboursement d’un emprunt de crédit hypothécaire.
 
L’hypothèque conventionnelle : c’est l’hypothèque par laquelle l’emprunteur consent au prêteur, en cas de défaillance de sa part, la possibilité de se faire payer par préférence sur le produit de la vente du bien immobilier.
 
Le privilège de prêteur de deniers : il est reconnu par la Loi à celui qui prête les fonds pour l’acquisition d’un bien immobilier existant. Pour que le prêteur puisse invoquer son privilège, l’acte doit être passé devant un notaire. Ses effets sont comparables à ceux de l’hypothèque et en France cette formule est plus utilisée que l’hypothèque en raison d’un coût moindre (en raison de son exonération de la taxe de publicité foncière. Rappelons que cette sûreté n’est possible que sur un immeuble existant, il exclut donc les constructions neuves et les travaux.
 
Ce sont des sûretés réelles c’est-à-dire « assises sur un bien».
 
Le crédit hypothécaire est très différent des autres crédits, en effet le prêteur pour évaluer son risque doit apprécier la possibilité de défaillance du débiteur comme pour les autres crédits mais il doit en plus s’assurer de la solidité du gage.
 
Dans de nombreux pays on pratique d’ailleurs une expertise indépendante du bien, dans le cadre d’un crédit hypothécaire, et ce, avant l’octroi du crédit.
Les règles de Bâle II (directives européennes) appliquées progressivement, continuent de réserver un sort plus favorable au crédit hypothécaire.
 
Les divers systèmes nationaux de l’Europe en matière de crédit hypothécaire existent toujours, chacun avec ses particularités, ainsi pour l’Europe continentale la constitution de la sûreté fait intervenir un notaire, alors que ce n’est pas le cas des pays anglo-saxons. En France, l’hypothèque est constituée dès l’acte notarié, alors qu’en Allemagne elle ne l’est qu’après son inscription au livre foncier…
 
Mais il existe beaucoup de points communs dans le fonctionnement des systèmes hypothécaires tels l’intervention d’un juriste, la prise de rang qui fait suite à une inscription au registre public…
 
Notons qu’en France, les critères d’octroi des prêts immobiliers ne tiennent pas compte de la garantie réelle et que la culture française privilégie le crédit « à la personne » : en étudiant le niveau de revenus de l’emprunteur, le poids des mensualités, le reste à vivre en tenant compte des mensualités et de l’évolution des charges incombant au propriétaire.
 
Peu d’attention est portée sur le bien devant faire l’objet d’une demande de crédit hypothécaire.
 
Pour la plupart des banques, le choix de la garantie va intervenir postérieurement à l’accord de principe sur le prêt.
 
Depuis une trentaine d’année l’emprunteur est amené à choisir entre l’hypothèque conventionnelle, le privilège de prêteur de deniers et la caution.
 
La caution est certes moins onéreuse qu’une hypothèque, mais la comparaison avec le coût du privilège de prêteur de deniers est plus délicate et dépend notamment de l‘absence ou non de mainlevée, c’est-à-dire de frais correspondants à la vente du bien.
 
Cependant l’importance réduite accordée à la garantie réelle dans la décision d’octroi d’un crédit immobilier ne favorise pas les emprunteurs disposant des revenus les plus faibles.
 
La réforme du crédit hypothécaire est en cours et entre en vigueur fin mars 2006, grâce notamment à deux nouvelles dispositions : l’hypothèque rechargeable, le viager hypothécaire. La baisse des frais inhérents à l’hypothèque est encore à l’étude, elle devrait permettre de donner toutes ses chances à la réforme du crédit hypothécaire.
 
A l’étranger, le crédit immobilier est systématiquement hypothécaire et seule la France a développé un système de garantie alternative avec des organismes spécialisés de caution.
 
Pour les anglo-saxons, un seul mot « mortgage » désigne l’hypothèque, le crédit hypothécaire et le crédit immobilier. Une complication au niveau de la compréhension du terme vient du fait que dans certains pays est apparu un crédit hypothécaire à d’autres fins que l’investissement immobilier. Hors de France, le crédit immobilier est forcément hypothécaire, mais le crédit hypothécaire n’est pas forcément immobilier.

Actualité du 26 août 2006 à 12h19

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