La loi Carrez une loi incontournable pour toute personne qui achète en copropriété depuis 1996. Pour plus d'informations : découvrez en quelques lignes  les obligations créées par cette loi en matière de superficie.
Cette loi protège les acquéreurs des lots de copropriété. La loi Carrez 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des lots de copropriété, a modifié l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Cette loi Carrez s’applique et protège les acquéreurs de biens achetés en copropriété, elle ne s’applique donc pas aux acheteurs d’une maison individuelle.

Dans un souci de protection de l’acquéreur, le vendeur d’un lot en copropriété doit en indiquer la superficie à l’acheteur. Il peut s’agir indifféremment d’un logement à usage d’habitation, d’un local professionnel ou commercial. La législation permet à l’acquéreur d’intenter une action en nullité si l’indication de la surface ne figure pas à l’acte de vente.

 

Le décret d’application n°97-532 du 23 mai 1997 précise que « toute promesse unilatérale de vente d’un lot ou d’une fraction de lot de copropriété doit mentionner la superficie de la partie privative ».

 

La responsabilité d’un agent immobilier est d’appliquer cette loi Carrez, sachant qu’en cas d’action judiciaire les jugements rendus sont presque toujours en faveur du particulier et donc contre le professionnel.

Attention les maisons individuelles sont concernées si elles sont soumises au régime de la copropriété horizontale, les chambres de service sont également concernées même si leur superficie est inférieure à 8 m².

 

Les biens qui sont exclus de cette loi Carrez sont les caves, les garages, les emplacements de stationnement, que ceux-ci soient indépendants ou attachés à un lot, les combles non aménagées, les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80m, les vérandas ou volumes vitrés, les loggias, les balcons, les terrasses, les locaux communs ou autres dépendances, les lots ou les fractions de lots dont la superficie est inférieure à 8m².

Il est donc bien noté qu’un agent immobilier se doit de préciser la seule surface habitable en m² dans le mandat, sans tenir compte des superficies des biens exclus.

 

La responsabilité de l’agent immobilier est engagée lorsqu’il omet l’indication de superficie (non respect de la loi Carrez), cette dernière peut entraîner la nullité de l’avant-contrat et donc la perte de tout droit à des honoraires pour l’agent immobilier. Le prix du bien immobilier peut être réduit en cas de surévaluation de la superficie de plus de 5%. Notons toutefois que «l’action en diminution de prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance ».

 

Dès le premier stade de la démarche professionnelle  un agent immobilier doit faire mention de la superficie du bien, d’une part pour démontrer son professionnalisme et son respect de la loi Carrez mais aussi d’autre part, pour éviter les résiliations de vente ou d’assignation en justice.

Pour tous les biens en copropriété, l’agent immobilier complètera la désignation de celui-ci de la précision de la superficie habitable et seulement de celle-ci en précisant au paragraphe désignation: « conformément aux dispositions de la loi 96.1107 du 18 décembre 1996 et du décret d’application n°97-532 du 23 mai 1997, la superficie habitable de l’appartement dont la désignation suit est de …m² ».

La loi Carrez n’impose pas de méthode de mesurage. Le vendeur a la possibilité d’effectuer le mesurage lui-même ou de faire intervenir un spécialiste comme un expert géomètre, un agent immobilier, un architecte ou un bureau d’études. Il est recommandé à chacun d’être très vigilant.

Le calcul de surface ou la vérification de surface peut être réalisée  par un professionnel qui dispose d’une assurance « responsabilité civile professionnelle ». Ainsi les conséquences d’une erreur de mesurage sont évitées ce qui entraînerait la résiliation de la vente et l’assignation judiciaire éventuelle.