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A propos de la rentabilité locative et du nouvel indice de référence : baisse du rendement locatif…
La flambée des prix de l’immobilier n’a pas été suivie d’une forte hausse des loyers. Le rendement locatif décroît donc régulièrement depuis quelques années.
Les locataires ne peuvent que se réjouir de cette situation alors que les propriétaires bailleurs subissent une baisse du rendement locatif.
Le 9 février dernier, la réforme de l’indexation des loyers est entrée en vigueur, ce qui devrait encore accentuer la baisse du rendement locatif.
Cette réforme signifie que désormais les loyers ne pourront augmenter en cours de bail, qu’en suivant la hausse des prix à la consommation (hors loyer et tabac).
Le nouvel indice de référence des loyers ou IRL ne tient donc plus compte de l’évolution du coût de la construction et entraîne une baisse du rendement locatif.
Avec ce nouveau mode d’indexation, la revalorisation annuelle des loyers sera sans doute plus proche de 1% que de 2%.
Les mesures destinées à améliorer le pouvoir d’achat des locataires sont loin d’être en mesure de satisfaire les bailleurs qui ont fait le calcul du rapport réel et actuel de leur parc locatif et contribuent également à dissuader les investisseurs déjà réticents dans une conjoncture économique défavorable.
Les bailleurs sont confrontés à cette mauvaise nouvelle alors qu’ils doivent également faire face à de nouvelles contraintes que ce soit en matière de mise aux normes des ascenseurs ou de travaux de remise en état entre deux locataires.
Ces nouvelles contraintes peuvent s’ajouter à une hausse des mensualités ou à un allongement de la durée de remboursement pour ceux qui ont acheté leur bien locatif grâce à un prêt à taux variable. La baisse du rendement locatif touche tous les types de biens.
L’immobilier d’habitation n’est donc plus aussi rentable qu’auparavant et les investisseurs institutionnels ont déjà quitté le secteur en masse depuis une dizaine d’années.
Le rendement brut moyen s’élève à 3 ou 4% seulement, sans tenir compte de la fiscalité du propriétaire et des charges qui ne sont pas récupérables et qui grèvent encore le rendement locatif.
Les revenus plus modestes de l’immobilier d’habitation peuvent cependant être compensés par une perspective de plus-value importante en cas de vente du bien.
L’exonération de la plus-value rend l’opération plus importante dès lors que le propriétaire a son bien depuis plus de quinze ans.
A suivre…
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