Le compromis : Les conditions suspensives et résolutoires

Vous signez un compromis : attention rien n'est définitif ! Connissez-vous les éléments qui peuvent empêcher la vente ? Pour plus d'infos...
Lorsqu’un acquéreur s’engage dans un compromis de vente ou une promesse de vente, il est nécessaire pour lui, d’envisager tous les évènements qui pourraient empêcher l’exécution du contrat définitif.

C’est pourquoi il existe des conditions dites conventionnelles : la condition suspensive, la condition résolutoire et la faculté de dédit qui peuvent avoir une incidence directe sur l’obligation contractée. Il ne faut pas non plus oublier les droits de préemption qui s’exercent avant le transfert de la propriété.

Le plus souvent, la vente convenue entre les parties est conditionnée par la survenance d’un évènement incertain et futur. Cet évènement peut être lié notamment à la vente d’un bien nécessaire au financement, à la possibilité d’obtention d’un prêt immobilier…

Tant que la condition n’est pas réalisée, les obligations contractées n’ont qu’un caractère éventuel.

Lorsqu’au contraire la condition n’est pas réalisée à cause d’un refus d’octroi de prêt, l’avant-contrat est considéré comme n’ayant jamais existé et les parties se trouvent dégagées de toute obligation. Aucune commission ne peut être touchée par l’agent immobilier dans ce cas.

La condition résolutoire constitue un évènement futur et incertain qui affecte rétroactivement les conventions passées. Ainsi l’avant-contrat est applicable dès le jour de la signature.

La survenance de l’évènement efface rétroactivement les obligations contractées et remet les parties dans l’état antérieur comme s’il n’y avait pas eu d’avant-contrat, ni de transfert de propriété.

On pourrait imaginer que la condition résolutoire soit la mutation à l’étranger de l’acquéreur pour raison professionnelle. Si la condition survient le bien immobilier est restitué et le prix remboursé (à l’exception des droits de mutation en général).

En pratique ces conditions sont rarement utilisées.

LA FACULTE DE DEDIT :

Cette faculté constitue pour les parties, ou l’une d’entre elles, la possibilité de se départir des obligations constatées dans l’avant-contrat, moyennant généralement le versement d’une somme d’argent.

Cette somme d’argent représente l’abandon des fonds donnés par l’acquéreur ou la restitution du double par le vendeur.

Le dédit est règlementé par l’article 1590 du Code Civil, qui prévoit pour les contractants d’une promesse de vente avec des arrhes, de s’en départir :

- en les perdant pour celui qui les a donnés

- en restituant le double pour celui qui les a reçus.

LE DROIT DE PREEMPTION :

Le droit de préemption s’exerce avant le transfert de la propriété.

A l’origine, le droit de préemption avait pour vocation de protéger un locataire contre le risque d’éviction consécutif à la revente de son immeuble.

Actuellement les motifs de l’intervention de ce droit sont divers : pour l’utilité publique, pour favoriser un secteur d’activité…

Le plus courant est le droit de préemption de la commune, qui est destiné à mettre en œuvre une politique locale de l’habitat et d’en favoriser le développement. Le droit de préemption limite la liberté de choisir son acquéreur.
Il est nécessaire de faire lever le droit de préemption pour procéder à la vente d’un bien immobilier.

C’est ce qu’on appelle la « purge » du droit de préemption : elle consiste à faire prendre position au titulaire du droit en portant à sa connaissance le projet de vente et le prix : déclaration d’intention d’aliéner pour le droit de préemption urbain, congé pour vendre en ce qui concerne le locataire…

Si le droit de préemption est exercé aux conditions de la vente projetée, celle-ci ne peut plus se réaliser. Le délai de réflexion généralement accordé au préempteur est de deux mois.
Si le titulaire du droit de préemption renonce à l’exercer, la vente prévue peut être menée à bonne fin.