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Quelques astuces et conseils pour aider vos enfants à acquérir un bien immobilier…
L’accession à la propriété est de plus en plus difficile d’une part en raison de l’envolée récente des prix immobiliers et d’autre part en raison des établissements bancaires qui durcissent leurs critères de financement.
Vos enfants, s’ils sont primo-accédants c’est-à-dire achetant un bien immobilier pour la première fois, ne peuvent pas financer leur acquisition par la vente d’un logement : ils sont donc contraints de trouver un financement et donc de fournir un apport personnel.
Les établissements bancaires exigent un apport personnel de plus en plus important pour consentir au financement d’un bien immobilier : soit environ 15% du coût total de l’opération.
Le petit coup de pouce familial s’avère donc essentiel soit pour doper l’apport personnel ou voire même pour le constituer intégralement.
L’aide familiale pour aider à l’acquisition d’un bien immobilier, peut provenir des parents ou des grands-parents.
La donation simple en franchise de droits est une bonne option dans la mesure où elle se reconstitue au bout de 6 années, cette démarche bénéficie également d’une fiscalité allégée avec des seuils prochainement encore plus élevés.
Vos enfants ainsi aidés obtiennent deux avantages pour l’acquisition de leur bien immobilier :
- leur apport personnel est majoré
- leurs conditions d’ emprunt sont donc améliorées
Quelques précautions sont cependant à prendre pour éviter tout problème ultérieur :
- un chèque donné de la main à la main peut, lors d’un contrôle fiscal, être taxé comme un revenu non déclaré
- vous pouvez faire établir un acte de donation chez un notaire pour éviter des problèmes avec le Fisc
- vous pouvez prévoir une clause de « remploi » qui vous permet de révoquer la donation faite à vos enfants si l’argent n’est pas utilisé comme convenu pour acheter un bien immobilier
- vous pouvez faire un don manuel sans passer chez le notaire mais en l’enregistrant simplement au centre des impôts de votre domicile
La donation partage entre vos enfants est une bonne solution pour les aider à financer l’acquisition de leur bien immobilier qui évite de devoir réévaluer les sommes données au moment de votre succession.
La donation partage fait obligatoirement l’objet d’un acte notarié. Attention ! Il ne faut cependant pas se démunir de son vivant de toutes ses liquidités ou de tout son patrimoine car une donation est irrévocable.
L’argent que vous donnez à vos enfants pour acheter leur bien immobilier n’est donc plus récupérable même pour compléter votre retraite ou assumer le coût d’une aide à domicile en cas de dépendance partielle ou totale.
Vous pouvez néanmoins faire une donation partage inégalitaire en favorisant, dans un premier temps, celui de vos enfants qui va acquérir un bien immobilier à court terme, si vous ne disposez pas d’une somme assez importante à ce moment là, et rééquilibrer par la suite.
Il vous est également possible de prêter de l’argent pour aider vos enfants à acquérir leur bien immobilier, ce qui vous évite de vous priver de façon définitive de la somme engagée.
Les établissements prêteurs considèrent que cette somme prêtée est un complément d’apport personnel.
Attention ! Si vous avez prévu des intérêts sachez qu’à partir du 31.12.2007, ils devront être déclarés au titre de vos revenus.
N’oubliez pas qu’une reconnaissance de dette est obligatoire dès qu’un prêt dépasse 1500€. Comme pour le don manuel, faites enregistrer cette reconnaissance de dettes au centre des impôts de votre domicile.
Vous pouvez vous porter caution pour le financement du bien immobilier de vos enfants, à condition que votre patrimoine soit suffisant ou que vous disposiez de liquidités suffisantes car la caution est un engagement important qui peut vous conduire à de graves difficultés financières ou à une situation de surendettement en cas de défaillance de vos enfants.
Vous pouvez également co-emprunter avec vos enfants, vous les aidez à financer leur bien immobilier sans avoir de droit sur le bien si vous n’êtes pas co-acheteur.
Attention ! Vous êtes solidaire des remboursements avec vos enfants et à la fin du prêt il est préférable de finaliser à posteriori cette forme de don manuel.
Enfin, vous pouvez créer avec vos enfants une société civile immobilière (SCI) en leur donnant progressivement des parts et en optimisant l’abattement sur les donations.
Attention ! La création d’une SCI est coûteuse et nécessite de faire appel à un professionnel.
A vous de trouver la formule qui correspond le mieux aux besoins de vos enfants et qui s’adapte à vos possibilités.
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