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Fiches d'information Crédit Immobilier

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Le b.a-ba du crédit immobilier

Le domaine du crédit immobilier vous semble un peu complexe ? Pour tout savoir sur le TEG, votre capacité de remboursement, les taux, les durées... Le crédit immobilier n'aura plus de secrets pour vous après la lecture de ces quelques lignes. 
1 Qu’est ce que le crédit ?
 
Le crédit est la mise à disposition de l’emprunteur d’argent par un prêteur moyennant le paiement d’intérêts. L’emprunteur doit rembourser le capital emprunté plus les intérêts.
 
En effet, l’acquisition d’un bien immobilier représente un budget tel que le recours à un financement extérieur : le crédit s’impose le plus souvent.
 
L’accessibilité au financement pour un projet immobilier donné peut conduire à reconsidérer le projet global pour revoir l’enveloppe financière ou pour prévoir d’autres modalités afin de répondre à de nouveaux critères d’acceptation.
 
 
2 Evaluer sa capacité de remboursement.
 
C’est pourquoi avant d’envisager de devenir propriétaire, il est nécessaire de faire le point sur sa situation d’endettement, et pour cela, il est nécessaire d’évaluer de façon précise ses ressources et ses charges. C’est une étape préalable et souhaitable à conseiller, avant de s’engager sur un bien immobilier et de commencer les démarches auprès des organismes bancaires, dans le but de trouver un crédit immobilier.
 
Etablir un plan de financement réaliste c’est concilier les charges existantes et le futur projet immobilier avec les ressources mensuelles du (des) futur(s) acquéreur(s). Il est bien sûr impossible de gérer les imprévus tels le chômage, le divorce, la maladie… Mais il est reconnu qu’un endettement raisonnable ne doit pas dépasser les 33% mensuels.
 
Il est donc nécessaire de faire l’inventaire de l’ensemble des postes pouvant avoir un impact sur le coût global de l’opération : frais de mutation, honoraires d’agent immobilier, frais liés à l’acte de prêt… Et aussi de faire le calcul de l’apport personnel: épargne disponible, livret d’épargne, PEL, CEL…
 
 
3 Définition du taux de crédit :
 
Le taux de crédit est fixé par le prêteur en fonction du taux auquel il achète lui-même cet argent sur les marchés financiers et de sa part de marge brute.
Le taux sera fonction de trois paramètres:
-          le coût de réalisation du crédit immobilier: frais d’étude du dossier, de réalisation du crédit, de gestion (personnel, documentation…)
-           la charge du risque
-          la marge nette (le profit que l’organisme prêteur veut faire)
 
 
 
L’ensemble des frais obligatoires occasionnés par le prêt constitue le coût du crédit immobilier qui inclut les intérêts, l’assurance obligatoire et les frais de dossier.
 
 
4 Le taux effectif global (TEG) :
 
 
C’est un taux intégrant tous les coûts nécessaires à l’obtention et à la réalisation du crédit : taux d’intérêt nominal, incidence des frais de dossier, de la commission d’ouverture, des primes d’assurance obligatoires…
 
Les prêts sont nombreux (à taux zéro, PEL, prêt à l’accession sociale…) et de plus en plus attractifs grâce à la baisse des taux d’intérêts sur les marchés financiers. Il est bien difficile de faire un choix en matière de crédit immobilier, la première notion importante est le taux effectif global qui définit un mode de calcul global du coût total du prêt sur toute la période de remboursement.
 
Le calcul du TEG protège le consommateur qui peut être induit en erreur par un taux nominal attractif auquel viendraient s’ajouter les frais annexes. Il faut cependant savoir que le TEG ne prend en compte que les coûts estimés comme certains: les fluctuations de taux révisables ne sont pas envisagés.
 
Le TEG permet de mesurer rapidement la compétitivité d’un financement et sert donc de base de discussion avec les banques pour comparer les différentes propositions car il couvre les quatre points essentiels qui sont: le taux nominal, les frais de dossier, l’assurance et les frais de garantie. Il est conseillé d’adopter la solution de crédit immobilier la plus souple en terme de remboursement (évolutivité des remboursements, possibilités de différés…).
 
Le TEG a pour vocation d’aider les particuliers à choisir entre différentes propositions, il est d’ailleurs obligatoire et doit figurer sur toutes les publicités.
Par la rigueur et la transparence qu’il impose, le TEG a contribué au développement du financement immobilier ; il s’inscrit dans une démarche globale de choix de la banque en plus des critères de proximité, de services proposés, de réactivité ou d’approche commerciale.
 
 
5 Un large éventail de financements :
 
Les crédits ont des noms différents en fonction de la nature du bien qu’ils financent, on appelle crédit immobilier celui qui concerne l’acquisition, la construction ou la rénovation lourde d’un bien immobilier.
Ils sont affectés, c’est-à-dire que l’objet du crédit est déterminé avant son obtention par opposition aux prêts personnels qui sont libres. 
 
 
Les crédits sont classés en fonction de leur durée:
 
-          crédit à court terme: quelques semaines ou quelques mois
-          crédit à moyen terme: de 2 à 5 ans
-          crédit à long terme: de 3 à 30 ans
 
Les crédits (prêts) peuvent être amortissables: l’emprunteur rembourse régulièrement une partie du capital, ils peuvent aussi être « in fine »: l’emprunteur rembourse le capital au terme prévu par le contrat.
 
Le prêt immobilier est donc souvent un crédit long et affecté, amortissable ou in fine et il peut aussi résulter de l’emboîtement de plusieurs prêts.
 
Le recours au crédit immobilier est un passage obligé pour la majorité des acquéreurs. Il constitue pour certaines personnes une épargne forcée et peut être assimilé à un loyer. Le coût du crédit est gommé en partie par une évolution à la hausse du prix de l’immobilier. Pour les investisseurs, emprunter peut même se révéler avantageux grâce à certains avantages fiscaux.
Enfin,  pour tous, le crédit permet de s’enrichir en constituant un capital immobilier.

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26 août 2006 à 14h19

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