Vous êtes sur le point d'acheter un logement ? Pensez à demander les comptes-rendus des différents diagnostics: amiante, plomb et termites. Si vous vendez votre logement ces diagnostics vous concernent également : ils font partie des documents qui peuvent vous être demandés. Pour savoir si vous êtes concernés par ces diagnostics...
Le diagnostic de l’amiante

 

Il permet la protection de la population contre les risques sanitaires liés à l’exposition à la présence d’amiante dans les immeubles bâtis.

 

Article 1334-7 du Code de la Santé Publique, article 176 de la loi SRU.

 

Les décrets des 7 février 1996 et 12 septembre 1997 font obligation aux propriétaires de locaux situés dans des immeubles collectifs (ce qui exclut les maisons individuelles) construits avant le 1^er juillet 1997, de faire rechercher la présence de calorifugeages et de faux plafonds contenant de l’amiante.

 

Pour tous les immeubles bâtis, collectifs ou individuels, dont le permis de construire a été délivré avant le 01.07.1997 un état indiquant la présence ou l’absence d’amiante dans l’immeuble doit être annexé aux promesses et actes de vente. Le vendeur qui ne respecte pas cette obligation devra indemniser l’acquéreur si ce dernier décèle la présence d’amiante dans l’immeuble. Le décret prévoit que les propriétaires tiennent les résultats des contrôles effectués à la disposition des habitants des immeubles et des agents de l’administration, mais il n’impose pas qu’un certificat attestant la présence ou l’absence d’amiante soit joint à l’acte de vente.

Les études de notaires se basant d’une part sur le caractère obligatoire de la recherche d’amiante et d’autre part sur le devoir de conseil exigent pour rédiger l’acte un certificat sur la présence ou l’absence de l’amiante.

Ce certificat ne constitue pas une condition suspensive de vente mais en cas de présence d’amiante, si le certificat positif est postérieur à la signature de l’avant contrat, un contentieux ne manquera pas de se produire.

 

Le décret N°2002.839 du 3 mai 2002 impose à compter du 1^er septembre 2002 à tous les propriétaires, personnes publiques ou privées, l’obligation de rechercher la présence, ou le cas échéant l’absence de matériaux et produits contenant de l’amiante.

En cas de présence d’amiante, le contrôleur vérifie l’état de conservation des matériaux et établit une grille d’évaluation. Le résultat entraînera un contrôle périodique des matériaux, une surveillance du niveau d’empoussièrement ou des travaux appropriés. 

 

 

 

 

 

Il permet la lutte contre le saturnisme en supprimant les risques d’accessibilité au plomb dans les peintures (les canalisations sont pour l’instant exclues).

 

Selon l’article L1334-5 du Code de Santé Publique): « Un état des risques d’accessibilité au plomb est annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, à tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un immeuble affecté en tout ou partie à l’habitation, construit avant 1948 et situé dans une zone à risque d’exposition au plomb délimité par le représentant de l’Etat dans le département. Cet état doit avoir été établi depuis moins d’un an à la date de la promesse de vente ou d’achat du contrat susvisé. »

 

De ce fait, lors de toute mutation d’un logement antérieur à 1948, l’acte de vente ou la promesse de vente doit comporter un « état des risques d’accessibilité au plomb », établi aux frais du vendeur par un contrôleur technique agréé par le Ministère de l’Equipement ou un technicien de la construction qualifié ayant contracté une assurance professionnelle pour ce type de mission.

L’analyse de la concentration en plomb du revêtement se fait à l’aide d’un appareil à fluorescence X dont l’utilisation nécessite un agrément ministériel, elle est donc réalisée par un contrôleur technique agréé, et en aucun cas ne peut être réalisée par un particulier.

Dans l’éventualité où cet état ferait apparaître un risque d’accessibilité au plomb, le vendeur ou son mandataire doit en transmettre une copie au préfet (D.D.A.S.S) en indiquant les noms et coordonnées de l’acquéreur et doit informer les éventuels occupants du logement, ou les entreprises qui effectueraient des travaux, de cette présence de plomb. A noter que ledit diagnostic a une durée de validité d’un an, passé ce délai, il doit être renouvelé.

 

RECAPITULATIF :

 

L’état des risques d’accessibilité au plomb est nécessaire dans les conditions suivantes :

 

-          le bien vendu doit être à usage d’habitation en tout ou partie. Les locaux mixtes habitation/professionnel et habitation/commercial sont donc visés. Les maisons individuelles sont concernées mais non les locaux commerciaux.

-          l’immeuble doit être situé dans une zone (en général dans le département) délimitée par le Préfet et faisant l’objet d’un arrêté.

-          l’état des risques doit avoir moins d’un an à la date de la promesse.

-          l’état des risques ne vise en principe dans les immeubles en copropriété que les parties privatives, mais rien n’interdit à l’expert de faire les réserves nécessaires s’il estime qu’il y a un risque d’accessibilité au plomb dans les parties communes de l’immeuble en particulier pour les peintures de halls, cages d’escaliers, couloirs…

-          les promesses ou les ventes ne sont pas nulles en l’absence de l’état des risques mais alors le vendeur ne peut s’exonérer des vices cachés.

Il est évident que si l’état est positif et doit entraîner des travaux, une renégociation du prix peut intervenir pour lever la condition suspensive.

 

Chaque acquéreur devrait avoir une parfaite connaissance du problème relatif au saturnisme avant de s’engager. 

 

Depuis 1999, un dispositif de lutte contre les termites a été mis en place, en effet l’extension récente et la gravité du phénomène « termites » ont contraint les législateurs à prendre des mesures de nature à informer et à protéger les acquéreurs et propriétaires d’immeubles face à ce risque.

Les obligations découlant de la lutte contre les termites et autres insectes xylophages: loi du 8 juin 1999-article 8.

« En cas de vente d’un immeuble situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral, la clause d’exonération de garantie pour vice caché prévue à l’article 1643 du Code Civil, si le vice est constitué par la présence des termites, ne peut être stipulée qu’à condition qu’un état parasitaire du bâtiment soit annexé à l’acte authentique constituant la réalisation de la vente.

L’état parasitaire doit avoir été établi depuis moins de trois mois à la date de l’acte authentique.

Un décret en conseil d’Etat fixe le contenu de l’état parasitaire (décret du 3 juillet 2000).

 

L’état parasitaire est nécessaire dans les conditions suivantes :

-          L’état parasitaire concerne tous les biens immeubles (copropriété, maison individuelle, local à usage d’habitation, professionnel, commercial ou agricole) mais à condition  qu’ils soient situés dans une zone définie par un arrêté préfectoral.

-          L’état parasitaire est prévu non pour l’avant contrat mais seulement pour l’acte authentique. Il est évident que si cet état s’avérait positif et était ignoré au moment de la signature de l’avant contrat, des difficultés pourraient surgir.

-          L’état parasitaire doit dater de moins de trois mois le jour de la vente en la forme authentique.

 

Le certificat n’est demandé qu’après la signature de l’avant contrat, il est donc nécessaire de prévoir une condition suspensive d’obtention d’un certificat négatif, si l’immeuble est situé dans une zone définie par arrêté préfectoral, et ce, pour la date prévue pour la signature de l’acte notarié. Un vendeur qui ne respecte pas cette obligation devra indemniser l’acquéreur si ce dernier décèle la présence de termites dans l’immeuble.

Notons qu’un propriétaire ou un occupant d’immeuble doit faire une déclaration en mairie dès qu’il a connaissance de la présence de termites.