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Les taux des prêts immobiliers ont fortement baissé entraînant un nombre important de renégociations. Qu'est-ce que c'est ? A qui s'adresse la renégociation et dans quels cas ? Un rappel des points essentiels de cette formule.
D’après une étude de Mr Mouillart, professeur à l’UFR de l’université de Paris/Nanterre, sur l’état du mouvement de renégociation des prêts immobiliers.
Le principe de la renégociation d’un prêt immobilier est le suivant : c’est le remplacement d’un prêt immobilier existant par un autre prêt immobilier à un taux moins élevé, de façon soit à en alléger la mensualité, soit à en diminuer la durée.
La renégociation d’un prêt immobilier est une opération règlementée, la Loi a prévu des pénalités qui doivent rentrer en compte lorsque vous effectuez une renégociation, celle-ci ne s’effectue pas à titre gracieux, elle entraîne des frais qu’il est nécessaire d’apprécier avant toute modification.
Dès 1994, une vague de renégociation s’est ouverte et une étude a permis de chiffrer le montant total des crédits en cours qui ont été renégociés entre 1994 et 2000, et ce montant, hors remboursements anticipés ou rééchelonnements ou réaménagements aurait concerné 252,5 milliards (de francs à l’époque) de la production nouvelle.
La renégociation de prêts immobiliers prise dans son ensemble représente chaque année de l’ordre de 6% de l’encours correspondant.
La renégociation s’est surtout effectuée dans les années citées, sur des prêts immobiliers qui avaient été contractés entre 1985 et 1992, lorsque les taux étaient au plus haut et qui avaient notamment servis à financer des opérations dans le neuf.
Ce mouvement a provoqué une restructuration de l’encours des ménages, mais il est difficile de dire si un allègement significatif du poids des charges de remboursement s’est fait sentir, dans un contexte où le coût de la vie a beaucoup augmenté en parallèle.
La renégociation d’un prêt immobilier génère une perte d’intérêts perçus par les organismes prêteurs.
La renégociation produit deux types de conséquences sur les charges de remboursement d’un prêt immobilier d’un ménage :
- pendant la phase de renégociation, il y a un allègement effectif des charges d’intérêts du prêt immobilier et un léger accroissement des charges de remboursement en capital, l’effet global est bien sûr un allègement de la charge de la dette.
- dans les années qui suivent la renégociation, les conséquences de la modification de la structure de la dette et des conditions de remboursement continuent à se manifester : les remboursements en capital du prêt immobilier sont plus important, ce qui s’avère très intéressant en cas de vente du bien immobilier avant l’échéance du prêt immobilier.
Avant d’envisager une renégociation de votre prêt immobilier, il est nécessaire de faire le point sur certains éléments qui sont les suivants :
- le différentiel entre les taux pratiqués et celui de votre prêt immobilier.
- les frais de rachat (même s’ils sont ajoutés au capital à refinancer)
- la durée écoulée de votre crédit en cours
- le montant du prêt actuel
- vos projets en matière d’immobilier…
Pour que la renégociation de votre prêt immobilier soit intéressante, elle doit permettre de couvrir grâce à son gain le coût de l’opération.
Il est donc nécessaire de procéder à une analyse financière de son projet avant de se lancer, il est d’ailleurs parfois plus intéressant de réaliser une renégociation de l’ensemble de vos crédits en cours : prêt immobilier, prêt à la consommation, découvert bancaire…
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