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Pour avoir une utilisation à bon escient d’une société civile immobilière (SCI), il est nécessaire de faire le tour des points essentiels de cet outil de gestion et de transmission d’un patrimoine immobilier… Pour être sûr de faire le bon choix…
La société civile immobilière peut être choisie comme une alternative à l’indivision, c’est-à-dire la situation dans laquelle se trouve des personnes qui ont acquis ou reçu ensemble la propriété d’un bien.
La création d’une société civile immobilière permet d’acheter à deux un logement sans être mariés, d’investir dans l’immobilier à plusieurs ou de transmettre un patrimoine immobilier à plusieurs personnes que ce soit par donation ou héritage.
La société civile immobilière est un cadre souple alors que l’indivision est rigide dans la mesure où les décisions doivent être prises à l’unanimité jusqu’à fin 2006 et à la majorité des deux tiers à partir de janvier 2007.
La société civile immobilière nécessite cependant un formalisme strict et coûteux lors de sa création et ne peut en aucun cas être créée uniquement pour des raisons d’économie fiscale.
La société civile immobilière répond très bien à une stratégie patrimoniale d’ensemble.
Pour le cas d’un achat pour un couple qui n’est pas marié, la constitution d’une société civile immobilière permet notamment, en cas de décès de l’un des acheteurs, au survivant de rester dans le bien immobilier en toute tranquillité sans conflit avec les héritiers du défunt.
Dans ce cas la création de la société civile immobilière selon la technique du « démembrement croisé » permet aux deux personnes d’un couple de détenir la nue-propriété d’une partie des parts et l’usufruit de l’autre partie : il n’est alors plus question de droits proportionnels à l’apport comme dans le cas d’une indivision.
De plus, seules les donations d’usufruit sont taxables ce qui ne représente qu’une partie de la valeur des parts en pleine propriété et si un emprunt est contracté pour l’acquisition, son montant intervient en déduction.
La technique du démembrement croisé est aussi intéressante pour un couple marié ou pacsé dans la mesure où il avantage le conjoint par rapport aux enfants.
La création d’une société civile immobilière dans le but de la transmission à ses enfants est également une possibilité intéressante dans la mesure où il est possible d’effectuer des donations successives de parts de la société civile immobilière aux enfants ou petits enfants et de profiter ainsi de larges abattements de droits qui ont l’avantage de se reconstituer tous les six ans.
Notons que pour tous les cas, des parts de société civile immobilière sont plus difficiles à revendre qu’un logement, ce qui occasionne une « décote d’illiquidité » jusqu’à 20% maximum.
Pour les plus frileux, la création d’une société civile immobilière permet de répartir le risque sur plusieurs personnes. La société civile immobilière permet également à chaque associé de bénéficier des mêmes abattements et déductions que s’ils investissaient en direct, notamment ceux accordés aux logements locatifs (régimes Malraux, Borloo, Robien…).
Ces bénéfices sont accordés à condition de conserver les parts de la société sur toute la durée de l’engagement de location vis-à-vis du Fisc (6 à 15 ans selon les régimes).
Au chapitre des inconvénients on notera l’obtention des prêts plus difficile, pas de droit de reprise du bien pour y loger que ce soit à titre personnel ou pour la famille et l’obligation de faire des baux d’une durée de six ans.
Chaque société civile immobilière peut faire l’objet de statuts propres en fonction des objectifs recherchés, il est surtout important de prévoir dans les statuts des modalités de sortie.
Attention ! Une société civile immobilière doit avoir une existence : il faut faire au moins une assemblée générale par an, faire des bilans et des comptes de résultats.
La société civile immobilière est fiscalement transparente, n’est pas imposable et l’intégralité des revenus doit être distribués aux associés.
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