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Pour bien comprendre le fonctionnement des prêts immobiliers et plus particulièrement des intérêts…
Premier point essentiel : le rythme de calcul des intérêts a une importance sur le coût réel des prêts immobiliers.
Lorsque les intérêts ne sont calculés qu’une fois par an, le capital ne diminue qu’une fois par an. La part d’intérêts dus est donc plus importante et l’amortissement moins rapide que si les intérêts sont calculés tous les mois.
Le moment où sont calculés les intérêts a également une importance sur le coût du crédit, il y a deux possibilités :
- soit le calcul des intérêts se fait avant la réception de l’échéance, il s’agit alors de « terme à échoir »
- soit le calcul des intérêts se fait après la réception de l’échéance : on parle alors de terme échu.
Les intérêts de prêts immobiliers sont généralement calculés à terme échu.
Cas particulier du remboursement anticipé des prêts immobiliers :
Dans le cadre d’un remboursement anticipé total, l’emprunteur (ou son notaire) demande à l’établissement bancaire le décompte à la date déterminée.
Ce décompte comprend : le capital à rembourser, les intérêts dus jusqu’à la date de remboursement et éventuellement l’indemnité de remboursement anticipé (qui ne peut excéder 3% du capital restant.
Attention ! L’indemnité peut être importante si le remboursement a lieu peu de temps après la conclusion du crédit.
Pour un remboursement anticipé partiel, l’emprunteur peut soit continuer à payer la même mensualité sur une durée moins longue ou diminuer sa mensualité en conservant la durée.
Cas particulier de la modulation des prêts immobiliers:
Un emprunteur peut choisir de modifier le montant de ses échéances, les conditions et limites de cette modification sont précisées dans l’offre de prêt.
Une modulation à la hausse de l’échéance a pour effet de diminuer la durée du prêt, une modulation à la baisse de l’échéance a pour effet d’augmenter la durée du prêt.
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