L'amortissement des prêts immobiliers

Pour bien comprendre le fonctionnement des prêts immobiliers et plus particulièrement l’amortissement…

Un contrat de prêt doit prévoir entre autre la durée de l’emprunt et le mode de remboursement (amortissement).

Il existe plusieurs modes d’amortissement : l’amortissement par mensualités constantes, l’amortissement par remboursement constant du capital, l’amortissement au terme, l’amortissement des intérêts au terme…

L’amortissement des prêts immobiliers est résumé dans un tableau d’amortissement qui est remis aux emprunteurs.

Le tableau d’amortissement des prêts immobiliers se présente généralement sous la forme d’un listing informatique qui comprend plusieurs colonnes de chiffres :

Lorsqu’un emprunteur consulte son tableau d’amortissement, il doit pouvoir vérifier le montant exact de la mensualité payée et connaître pour chaque échéance la part de capital et celle des intérêts.

L’amortissement par mensualités constantes est la formule la plus couramment utilisée pour les prêts immobiliers : tous les mois l’emprunteur rembourse le même montant qui comporte une partie d’intérêts et une partie de capital. Au début de la période d’amortissement, l’emprunteur paye surtout des intérêts puis la tendance s’inverse, ce qui signifie que la partie d’intérêts comprise dans la mensualité diminue et que la part de capital augmente.

L’amortissement par remboursement constant de capital est une formule peu utilisée et qui est notamment choisie par ceux qui veulent faire des efforts financiers au début de la période de remboursement car l’intérêt diminue chaque année puisqu’il est calculé sur le prêt total la première année. La deuxième année on enlève ce qui a été remboursé avant de calculer l’intérêt et ainsi de suite jusqu’à la dernière année.

L’amortissement au terme est utilisé dans certains cas spécifiques et notamment pour des prêts immobiliers destinés à des investissements locatifs. Dans ce cas, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant toute la durée du prêt, et rembourse le capital en une seule fois à l’échéance du prêt. Ce type de prêt « in fine » est généralement adossé à une assurance-vie ou à un placement de capitalisation qui doit garantir le remboursement au terme du prêt.

Il est également possible de prévoir que l’emprunteur ne paie ni les intérêts ni le capital pendant toute la durée du prêt, et que ces derniers soient remboursés en une seule fois à l’échéance du prêt. Ce type d’amortissement avec le paiement des intérêts au terme est utilisé pour les prêts immobiliers relais lorsqu’un propriétaire achète avant d’avoir vendu.