Pour bien comprendre quelles sont les garanties dont bénéficie un acheteur dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement…

 

Deux contrats permettent à un acquéreur de réaliser une vente en l’état futur d’achèvement :

-          le contrat préliminaire

-          le contrat définitif

 

Il existe un certain nombre de garanties qui protègent l’acquéreur qui s’engage dans une vente en l’état futur d’achèvement.

 

Le promoteur immobilier doit avoir souscrit une assurance « responsabilité civile professionnelle » et doit avoir une assurance « dommage ouvrage ».

 

L’assurance « dommage ouvrage » couvre pendant dix ans les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou la rendent impropre à sa destination, cette garantie permet d’obtenir réparation sans avoir à rechercher la responsabilité des intervenants.

 

Cette garantie délivrée au promoteur est transmise automatiquement à l’acquéreur dès lors que le contrat définitif est signé.

 

La garantie de livraison à date et prix convenus intervient, quant à elle, lorsqu’il y a un dépassement de prix ou un non respect du délai, sauf en cas d’intempérie à caractère anormal, de force majeure ou de cas fortuit qui sont des évènements imprévisibles et indépendants du promoteur.

 

A réception du logement c’est la garantie des travaux qui va jouer lorsqu’on constate :

 

-          des vices de construction apparents : ils doivent être déclarés dans un délai d’un mois à compter de la réception et être décelables par un non professionnel

-          un défaut de conformité qui sera apprécié par rapport au contrat définitif et quelle que soit l’importance de ce défaut, pendant une durée d’un an (parfait achèvement)

-          un défaut de fonctionnement des éléments qui peuvent être dissociés du bâtiment

-          des dommages qui compromettent la solidité de l’édifice.

 

La garantie d’achèvement assure l’acquéreur qui paie avant la fin des travaux que le vendeur achèvera le logement.

 

Il existe deux types de garanties d’achèvement :

 

-          la garantie extrinsèque qui est donnée par un établissement financier ou d’assurance, une banque ou une société de caution. Cette garantie prend fin à la date d’achèvement de l’immeuble : la garantie lorsqu’elle est mise en jeu sert à financer l’achèvement des travaux.

 

 

 

 

 

 

 

 

-          la garantie intrinsèque (sans organisme extérieur) joue dès lors que l’opération répond au moment de la vente en état futur d’achèvement à l’une des conditions suivantes : soit l’immeuble est mis hors d’eau et n’est grevé d’aucune hypothèque ou privilège, soit les fondations sont terminées et le vendeur dispose du financement nécessaire pour couvrir la majeure partie du prix de vente.

 

Les modalités de paiement dépendent de la nature de la garantie d’achèvement.

 

Lorsque le promoteur n’a pas de garantie extrinsèque, les pourcentages versés par l’acquéreur au fur et à mesure de l’avancement des travaux sont moins importants que lorsqu’il y a cette garantie.

 

Attention ! Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement est un acte notarié ce qui signifie que c’est l’acquéreur qui supporte les frais du notaire.

Ces honoraires sont calculés proportionnellement à la valeur du logement selon un barème règlementé (entre 2,5% et 3%).