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Pour bien comprendre le mécanisme des sûretés réelles : le gage, le privilège de prêteur de deniers, l’hypothèque…
Le gage malgré des modalités de constitution contraignantes se révèle être une bonne garantie qui assure une meilleure couverture des risques que beaucoup d’autres sûretés réelles mobilières ou immobilières, que ce soit avec ou sans dépossession.
Le gage peut porter sur un créance monétaire (à l’exception des PEL et CEL), un bijou, un véhicule.
Le nantissement de créance ou gage avec dépossession se concrétise par le transfert de la possession de la créance dès lors que les formalités sont réalisées.
Le nantissement se réalise par la signification de l’acte qui constate le gage au débiteur, par voie d’huissier de justice.
Le débiteur ne peut se libérer de sa dette qu’en payant le créancier.
Le privilège de prêteur de deniers (PPD) permet à l’établissement de crédit de prendre un privilège spécial sur l’immeuble financé.
En cas de défaillance de l’emprunteur, le privilège de prêteur de deniers permet à l’établissement prêteur de faire vendre l’immeuble et de se rembourser dans la limite du capital restant dû et des trois dernières années d’intérêts.
Attention ! Le privilège de prêteur de deniers porte sur l’immeuble considéré mais s’étend aussi aux améliorations et extensions postérieures à l’acquisition.
Le privilège de prêteur de deniers doit être inscrit à la Conservation des hypothèques ou au Livre Foncier dans les 2 mois qui suivent la vente.
Les formalités de constitution de privilège de prêteur de deniers excluent les opérations de VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), les travaux, la construction de maisons individuelles car l’acte de prêt doit être constaté dans le même acte que la vente de l’immeuble et le déblocage du prêt doit se faire en une fois et entre les mains du notaire.
Le privilège de prêteur de deniers prend effet rétroactivement à la date de la signature de la vente.
Pour le prêteur, le privilège de prêteur de deniers lui permet d’être payé en priorité sur le produit de la vente (le droit de préférence).
Le privilège reste attaché à l’immeuble et le prêteur est en droit de saisir et de faire procéder à sa vente en quelques mains qu’il se trouve (droit de suite).
Pour l’emprunteur le privilège de prêteur de deniers est une garantie individuelle qui assure une indépendance financière et son inscription est moins onéreuse qu’une hypothèque.
Enfin l’ hypothèque est une sûreté réelle qui consiste à affecter un ou plusieurs immeubles, en garantie du remboursement d’une obligation.
En cas de défaillance de l’emprunteur l’établissement prêteur peut faire vendre le bien immobilier et se payer en priorité sur le prix de la vente.
L’hypothèque est une sûreté conventionnelle qui doit obligatoirement être passée sous la forme authentique, devant notaire et elle est soumise à la publicité, c’est-à-dire à l’inscription à la Conservation des Hypothèques ou au Livre Foncier.
Attention ! L’hypothèque est inscrite sur l’immeuble pour la durée du prêt, plus deux ans, et au terme de ce délai elle tombe.
Lorsqu’une revente intervient avant le terme du crédit, l’hypothèque doit être levée.
Pour l’établissement prêteur, les avantages de l’hypothèque sont le droit de préférence et le droit de suite.
Pour l’emprunteur l’ hypothèque est une garantie individuelle qui permet de couvrir tout type de prêt affecté à tout type d’opération immobilière.
En cas de revente ou de main levée, il est possible que les frais liés soient supportés par l’acquéreur, à condition de les intégrer dans le prix de vente affiché.
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