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Pour plus d’informations sur la clause suspensive et la clause résolutoire qui peuvent figurer sur un compromis de vente...
La clause résolutoire, comme la clause suspensive, ont pour fonction de permettre l’annulation de la transaction immobilière, en cas d’événements particuliers prédéfinis, mais elles doivent tout de même être distinguées l’une de l’autre.
La clause résolutoire met définitivement fin à la transaction lorsqu’un événement prédéterminé se produit.
La clause suspensive, quant à elle, a davantage la fonction de s’assurer du bon déroulement de la transaction (et d’y mettre fin si ce n’est pas le cas).
Elle permet de suspendre la transaction le temps d’obtenir des garanties pour la suite.
Lors de la réalisation d’un avant-contrat de vente, une seule clause est obligatoire : la clause suspensive d’obtention de prêt immobilier. Même si elle ne figure pas au contrat, elle est applicable.
Cette clause figure dans l’article 9 de la loi Scrivener du 13 juillet 1979.
La durée de validité de cette clause ne peut être inférieure à 4 mois et le délai peut-être prolongé.
Si le prêt immobilier est accordé à l’acheteur, la transaction est concrétisée.
Au contraire, si le prêt n’est pas obtenu, la clause suspensive s’applique et la transaction prend fin.
Dans ce cas, l’article 11 de la loi Scrivener précise que le candidat à l’achat doit être remboursé de son indemnité d’immobilisation (avance versée sur le prix d’achat afin de « réserver » la vente).
Lorsque l’acheteur n’exprime pas le besoin de souscrire un prêt, il doit inscrire, de façon manuscrite, sur l’avant-contrat de vente, qu’il renonce à se prévaloir de la clause suspensive définie par la loi du 13 juillet 1979, même si, par la suite, il fait appel à un organisme de crédit.
D’autres clauses suspensives peuvent figurer sur un avant-contrat de vente de bien immobilier ou de terrain.
En voici quelques exemples :
- L’obtention du dossier d’urbanisme : il détermine les conditions géographiques, géologiques et environnementales du lieu concerné par la transaction. Il définit également son alignement (limite entre la voie publique et la propriété riveraine)
- La possibilité de changement d’usage : l’usage dépend des services d’urbanismes et des règlements de copropriétés. L’acheteur a tout intérêt à s’assurer que son projet pourra s’accomplir avant de finaliser la transaction.
- La possibilité de modifier le lieu : dans le cas d’un achat d’appartement dans une copropriété, par exemple, l’acheteur peut vouloir s’assurer, avant l’achat, que les autres membres sont en accord avec ses projets. Il doit alors définir précisément ses projet et c’est à l’acheteur que revient la tâche de recueillir les avis des copropriétaires.
- L’obtention d’un permis de construire : non seulement la construction doit être possible, mais elle doit l’être selon les projets architecturaux de l’acheteur.
- La revente de l’ancien logement de l’acheteur : cette vente doit être encadrée, dans la mesure où la réalisation de toute clause suspensive ne doit dépendre ni de l’acheteur, ni du vendeur.
Cette clause suspensive énonce donc un délai de vente, un prix...
En l’absence d’encadrement, la clause devient potestative, c'est-à-dire nulle, car au détriment du vendeur, selon la volonté de l’acheteur.
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