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Location d’un bien immobilier : plus d’informations sur le dépôt de garantie…
Rappel : le dépôt de garantie définit une somme d’argent et la caution définit une personne qui se porte garante d’un engagement.
Le dépôt de garantie est une disposition qui protège les bailleurs contre les dégradations, les impayés, les aménagements inconvenants…
En réalité, le dépôt de garantie sert surtout à couvrir les éventuelles dégradations.
Le montant du dépôt de garantie n’est pas fixé librement par le propriétaire du bien immobilier : cette somme est fixée par la loi de façon stricte.
Récemment une modification a été apportée par la loi et le montant maximum qui peut être exigé pour la location d’un bien immobilier est passé de deux mois de loyer à un seul.
Attention les charges ne sont pas intégrées à ce montant, seul un loyer mensuel peut constituer le dépôt de garantie.
Ce moment ne peut faire l’objet d’une révision durant l’exécution du contrat entre le locataire et le bailleur.
De plus, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ne rend pas la clause du dépôt de garantie obligatoire (« lorsqu’un dépôt de garanti est prévu…. »).
Le dépôt de garantie reste souvent un problème épineux pour le futur locataire s’il a des revenus modestes : le dépôt autonome est une alternative intéressante. C’est la possibilité qui est offerte à une personne qui peut se porter garante pour verser l’équivalent du dépôt de garantie dès lors qu’il sera nécessaire. Aucune somme n’est donc bloquée et le bailleur dispose d’une sécurité au cas où son bien immobilier serait dégradé.
A la fin du contrat de location et en l’absence de problème, le bailleur dispose de deux mois pour rendre le dépôt à compter de la date de remise des clés par le locataire.
L’acte de remise des clés est important qui nécessite d’être fait dans les règles car il correspond à l’état des lieux du départ.
Dans certains cas le propriétaire du bien immobilier peut conserver une partie ou la totalité du dépôt de garantie, de nombreux litiges résultent de cette possibilité.
Le propriétaire du bien immobilier peut déduire du dépôt de garantie les sommes relatives à des travaux qui étaient à la charge du locataire, les charges locatives encore dues ou les impôts et taxes à la charge du locataires.
Lorsque le contrat est résilié suite à un incendie, une explosion ou aux torts du bailleur : la restitution du dépôt de garantie est obligatoire.
Le propriétaire du bien immobilier peut apporter la preuve de l’étendue des dégâts avec un devis et le locataire peut user de son droit de réponse.
Pour les litiges concernant la non restitution du dépôt de garantie pendant la période légale de deux mois, il faut joindre la commission de conciliation ou les tribunaux de première instance (juge de proximité pour un litige inférieur à 4000€ et tribunal d’instance pour un montant supérieur).
Les juges apprécieront alors le montant des travaux et détermineront s’il y a lieu de restituer le solde du dépôt ou si le montant des travaux est supérieur, le locataire devra s’acquitter de la somme correspondante.
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