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Actualités Professions Libérales

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Le bail professionnel des professions libérales

Le bail professionnel est un élément essentiel  à mettre en place lors du démarrage de votre activité. Bail à usage mixte, bail professionnel...
Dans les démarches pour commencer une activité en exercice libéral, il est important de prendre du temps pour bien rédiger ou faire rédiger son bail professionnel et d’en connaître toutes les clauses.
 
Un bail professionnel porte sur des locaux dans lesquels le locataire, membre d’une profession libérale, exerce régulièrement une activité non commerciale licite.
 
Ce bail professionnel n’est pas régi par un statut particulier contrairement au bail d’habitation ou commercial.
 
Le bail professionnel bénéficie d’une grande liberté de négociation, la plupart des éléments pourront être discutés.
 
Au niveau de l’aspect juridique deux points sont très importants à vérifier avant de signer son bail professionnel :
-          le premier est que le bailleur doit vérifier que l’affectation professionnelle qu’il envisage de donner à son local n’est interdite ni par un règlement de copropriété, ni par la Loi (sachant que la transformation des locaux à usage d’habitation en locaux à usage professionnel est interdite en règle générale).
-          le deuxième point à vérifier est que le bailleur doit être autorisé à apposer sa plaque professionnelle, en toute liberté, à l’entrée principale du bâtiment, et non pas seulement sur la porte d’entrée du local. Ce point est très important dans la mesure où le professionnel qui exerce en libéral dans le secteur de la santé n’a pas le droit de faire de publicité. L’apposition de la plaque professionnelle est donc un moyen de se faire connaître.
 
En ce qui concerne la rédaction du bail professionnel et la signature des contrats, le Droit français a une particularité : il existe deux formes de contrats, le premier sous seing privé est rédigé et signé directement entre des particuliers et le deuxième contrat authentique est rédigé et signé par un officier public, le plus souvent un notaire.
La sécurité respective du bailleur et du locataire est assurée dans le deuxième cas, car il s’agit d’un contrat ayant force d’une décision de justice.
Avec un acte authentique le locataire signe un bail  professionnel qui contient toutes les garanties que lui offre la Loi.
En l’absence d’acte authentique, on ne peut conseiller au futur locataire de prendre connaissance des textes législatifs et réglementaires qui encadrent le bail professionnel.
 
Dans le cadre de l’exercice de leur activité les professions libérales peuvent avoir accès à deux types de bail professionnel
 
 
I)                  LE BAIL A USAGE MIXTE :
 
Il est régi par la Loi du 6 juillet 1989 dite « Loi Mermaz ».
Ce bail mixte est un contrat portant sur les locaux dont une partie est destinée à l’usage privé du locataire et l’autre partie utilisée pour l’usage de sa profession.
 
Le contrat de location doit être écrit, un état des lieux doit y être annexé.
 
Les mentions suivantes : description et destination des lieux, désignation des locaux à jouissance exclusive, désignation des parties et équipements d’usage commun, prix et termes du paiement du loyer, date d’effet et durée du contrat et montant du dépôt de garantie doivent figurer sur le bail mixte.
 
La durée minimum du bail mixte est de trois ans si le bailleur est une personne physique.
La durée minimum du bail  mixte est de six ans si le bailleur est une personne morale.
 
La durée minimum du bail mixte renouvelé est de trois ou six ans selon le cas précité.
 
Le locataire peut résilier le bail mixte à tout moment avec un préavis de trois mois et une lettre avec accusé de réception, quelle que soit sa raison : cessation d’activité, transfert d’activité…
 
Le bailleur lui, peut refuser le renouvellement pour trois motifs uniquement :
 
-          pour la vente du logement, le locataire bénéficie du droit de préemption, sauf en cas de vente entre parents jusqu’au troisième degré inclus.
-          pOUr la reprise du logement par le bailleur, son conjoint ou concubin, ses ascendants ou descendants.
-          s’il justifie d’un motif légitime et sérieux, par exemple si le locataire est accusé d’inexécution des obligations lui incombant.
 
Le locataire ne peut céder son bail mixte ou sous louer, sauf avec l’accord express et écrit du bailleur.
 
Le loyer peut être fixé librement, en cas : de logement neuf, de logement vacant soumis antérieurement au décret du 6.03.1987 ou de logement conforme à ce décret et loué pour la première fois ou ayant subi des travaux depuis moins de six mois.
 
En dehors de ces cas particuliers, le loyer est fixé par référence au prix du marché.  
 
 
II)               BAIL STRICTEMENT PROFESSIONNEL :
 
 
Avant le 6 juillet 1989, le bail strictement professionnel échappait à toute réglementation, mais depuis cette date il doit respecter les conditions suivantes.
 
Le bail strictement professionnel  est obligatoirement écrit.
 
La durée  du bail strictement professionnel est au moins égale à six ans. Au terme de ce contrat, le bail strictement professionnel est reconduit tacitement, pour la même durée, sauf dénonciation expresse du bailleur ou du locataire.
 
Le locataire n’est pas protégé, et n’a droit à aucune indemnité en cas de non renouvellement de son bail strictement personnel.
 
Il est donc fortement conseillé au locataire de faire insérer une clause dans le contrat interdisant au bailleur, en cas de non renouvellement du bail strictement professionnel, de relouer le local professionnel à un nouveau locataire exerçant la même profession ou de reprendre lui-même le local pour y exercer cette profession.
 
Le loyer est libre mais il est déterminé par les parties lors de la conclusion du bail strictement professionnel.
 
 Pour la révision du loyer, les parties peuvent choisir librement une indexation du loyer.
 
Pour la résiliation du bail strictement professionnel, le locataire doit respecter un préavis de six mois.
 
Le locataire peut sous-louer ou céder son bail strictement professionnel librement, sauf si une clause de ce même bail l’interdit.
 
En cas de vente de l’immeuble, le nouveau propriétaire ne peut expulser le locataire qui possède un bail notarié ou enregistré. 
 
 
 
 
III) SORT FISCAL DES SOMMES VERSEES PAR LE LOCATAIRE : UNE PROFESSION LIBERALE :
 
 
Les frais de bail sont déductibles du résultat imposable  de la profession libérale au même titre que les loyers payés.
 
Les loyers constituent une charge déductible pour la profession libérale de l’année en cours de laquelle ils sont effectivement réglés.
 
La taxe professionnelle est déductible pour un local professionnel, mais en cas de local mixte, la taxe d’habitation de la profession libérale n’est pas déductible.
 
Le droit d’entrée s’il en a été réclamé un, est amortissable pour la profession libérale sur la durée du bail, si le local est donné pour la première fois en location. Dans le cas contraire, tout comme le droit au bail, il constitue une immobilisation non amortissable pour la profession libérale.
 
Les frais d’acquisition du droit au bail (frais d’acte, enregistrement) sont amortissables pour la profession libérale dès la première année si le bénéfice le permet et au maximum dans les trois années

Actualité du 26 août 2006 à 16h51

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