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L'investissement locatif vous intéresse ? Attention la lecture de ces quelques informations peut s'avérer fort utile !
La France a retrouvé ces dernières années le goût de la construction de logements, le dispositif Robien, quant à lui, a favorisé l’investissement locatif.
Ce dispositif semblait néanmoins présenter un décalage avec la réalité du marché locatif national.
C’est pourquoi la loi d’engagement national pour le logement (ENL) a prévu un nouveau dispositif : le Borloo populaire qui favorise l’ investissement locatif à destination des locataires à revenus modestes ou intermédiaires.
Cette loi permet également aux investisseurs d’opter pour le dispositif Robien recentré, dès le 1er septembre 2006, ce nouveau régime fiscal du dispositif étant moins favorable que le précédent.
1) Le nouveau outil de défiscalisation : le régime Borloo
Le nouveau dispositif Borloo favorise l’ investissement locatif rétroactivement à compter du 1 er janvier 2006, il est exclusivement dédié à la construction neuve et à la réhabilitation en neuf dont les travaux ont été fixés par décret.
Le dispositif Borloo comporte des plafonds de loyers dont les montants ont été revus en fonction d’un nouveau zonage, de façon à correspondre aux réalités du marché locatif.
Le dispositif Borloo est censé répondre aux besoins des locataires les moins aisés : les loyers doivent être inférieurs de 30% au prix du marché libre.
En contrepartie des efforts sur les loyers, l’investisseur a la possibilité d’amortir 65% du prix d’acquisition de son bien sur une période de 15 ans et de plus, il profite également, chaque année, grâce au dispositif Borloo, d’un abattement de 30% sur les loyers qu’il a perçu.
Les locataires ont des revenus plafonnés, sans quoi l’investisseur ne peut bénéfiier des avantages fiscaux du dispositif Borloo.
Le frein à ce nouveau dispositif Borloo, qui présente la défiscalisation la plus intéressante en investissement immobilier, semble être le produit en lui-même.
L’investisseur doit en effet trouver le marché locatif qui pratique des prix compatibles avec les plafonds imposés par le dispositif Borloo.
2) Les conditions de défiscalisation du dispositif Borloo :
Le propriétaire doit mettre le bien neuf acquis en location pendant une période d’au moins neuf ans.
Le dispositif Borloo s’applique à des ménages dont les ressources sont plafonnées et moyennant un loyer inférieur de 30% au prix du marché.
Les conditions de plafonnement sont fixées chaque année par décret.
Le dispositif Borloo concerne les locations à usage de résidence principale, en location nue.
Cas particulier : un logement neuf loué nu dans une résidence de retraite ou pour un étudiant peut bénéficier du dispositif Borloo.
Attention ! Un logement même neuf en résidence hôtelière ou de tourisme est exclu du dispositif Borloo.
Lorsqu’un logement ne satisfait pas aux normes de décence et qu’il est réhabilité grâce à des travaux qui ont fait l’objet d’un décret, pour en faire un logement dont les performances techniques sont voisines de celles d’un logement neuf : il peut bénéficier du dispositif Borloo.
Dans ce cas, la déduction qui est calculée au titre de l’amortissement comprend le prix d’acquisition plus le montant des travaux de réhabilitation.
La période d’amortissement commence dès le premier jour après l’achèvement des travaux.
Les travaux effectués au cours du bail peuvent être amortis : 10% du montant des dépenses.
Le dispositif Borloo permet un avantage fiscal qui se traduit par un amortissement, grâce à une diminution simple des revenus par déduction.
3) Les garanties offertes par le dispositif Borloo aux investisseurs :
Le dispositif Borloo permet à un investisseur de bénéficier de garanties qui sont offertes en plus de l’avantage fiscal.
Ces garanties sont :
- le versement direct au propriétaire des allocations de logement social et familial
- une garantie contre les loyers impayés et les charges locatives, d’un montant maximal de neuf mois pour une durée de location de trois ans
4) La défiscalisation et les obligations du dispositif Borloo non respectées :
Lorsque les obligations ne sont pas respectées ou en cas de rupture des engagements, les déductions qui ont été pratiquées dans le cadre du dispositif Borloo font l’objet d’une reprise.
La reprise n’a pas lieu dans trois cas :
- quand le contribuable ou son conjoint devient invalide
- quand le contribuable ou son conjoint est licencié
- quand le contribuable ou son conjoint décède
5) Le dispositif Borloo et le prêt à 2% :
Des prêts à 2% sont accordés pour l’achat de logements neufs aux bailleurs privés conventionnés qui ont conclu un accord de réservation locative avec un organisme collecteur du 1% logement, pour loger des salariés d’entreprise.
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